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商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响/章建国

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 09:19:35  浏览:9371   来源:法律资料网
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          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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关于颁发《双拥模范城(县)创建命名管理办法》的通知

全国双拥工作领导小组


全国双拥工作领导小组关于颁发《双拥模范城(县)创建命名管理办法》的通知

国拥(2002)4号


各省、自治区、直辖市双拥工作领导小组:

  现将新修订的《双拥模范城(县)创建命名管理办法》印发给你们,请遵照执行。


  二00二年八月二十六日



双拥模范城(县)创建命名管理办法

第一章 总则





  第一条 为了贯彻落实党中央、国务院、中央军委关于做好新时期双拥工作,进一步加强军政军民团结的指示精神,推动创建双拥模范城(县)活动广泛深入持久地开展,特制订本办法。



  第二条 创建双拥模范城(县)活动,是拥军优属、拥政爱民优良传统的继承与发展,是新时期双拥工作的重要载体,是加强军政军民团结的有效途径。



  第三条 双拥模范城(县)是双拥工作成绩突出,具有榜样和示范作用,并经过一定程序命名的先进典型,是当地党委、政府、驻军领导机关和全体军民共同的政治荣誉。



  第四条 创建双拥模范城(县)活动,要坚持马列主义、毛泽东思想,高举邓小平理论伟大旗帜,以江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,着眼于巩固和发展同呼吸、共命运、心连心的新型军政军民关系,把拥军优属与拥政爱民结合起来,把发展社会生产力与提高部队战斗力结合起来,把物质文明建设与精神文明建设结合起来,促进双拥工作整体水平的提高,促进国家改革发展稳定和军队全面建设。



  第五条 双拥模范城(县)分全国和省(自治区、直辖市)两级。全国双拥模范城(县)由全国双拥工作领导小组批准,民政部、总政治部命名。省级双拥模范城(县)由省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)命名。



  第六条 全国双拥模范城(县)的命名范围:地级市(不含所辖县)、县级市、直辖市辖区、县(旗)。省级双拥模范城(县)的命名范围,由各省、自治区、直辖市确定。



  第七条 命名双拥模范城(县)应坚持标准,注重实绩,保证质量。



  第八条 命名双拥模范城(县),应处理好大城市与中小城市及县的数量关系。每次命名全国双拥模范城(县),各省、自治区推荐的县及县级市所占比例不得低于推荐总数的百分之三十,直辖市推荐的对象应有所辖县(市)。



  第九条 双拥模范城(县)实行动态管理。



  第十条 对在创建双拥模范城(县)活动中做出突出成绩的单位和个人,可视情给予表彰奖励。

第二章 双拥模范城(县)的基本标准





  第十一条 命名双拥模范城(县),坚持以下标准:

  (一)组织领导坚强有力。地方党委、政府和驻军领导机关把双拥工作纳入经济、社会发展和部队建设的总体规划,作为事关全局、涉及长远的大事来抓,健全由地方和军队领导牵头、有关职能部门参加的双拥工作领导机构和有相应人员、经费的办事机构,并充分发挥其组织、协调和指导作用。党政军领导机关形成合力,军地有关部门切实履行职责。

  (二)国防教育广泛深入。认真贯彻《中华人民共和国国防教育法》,把国防教育纳入全民教育体系,列入宣传、教育、文化、广播影视、新闻出版等部门的工作计划,每年有部署,平时有检查。有适应本地区、本单位实际情况的教育制度、教育设施和教育方法。通过教育,大力弘扬拥军优属、拥政爱民的优良传统,形成人人关心支持国防建设、自觉维护军政军民团结的良好风尚。

  (三)双拥活动坚持经常。开展双拥活动以基层为重点,注重落实,讲求实效。每年有总体计划,季度有具体安排,坚持节日走访座谈,平时活动经常。各项活动主题鲜明,内容实在,形式活泼,具有时代特色和当地特点,军民参与广泛。健全各项制度,定期检查总结,推进双拥工作社会化、经常化、制度化。

  (四)军民共建富有成效。坚持把促进军地理想信念、思想道德和科学文化建设,培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义新人,作为军民共建社会主义精神文明活动的根本任务,为改革开放和现代化建设提供精神动力和智力支持。贯彻落实《公民道德建设实施纲要》,把道德建设作为军民共建活动的重要内容,大力倡导“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的基本道德规范。军民积极参加创建文明城市、文明村镇、文明行业、文明社区活动,对弘扬社会主义道德风尚,促进军政军民团结和民族团结产生广泛影响。军(警)民联防联治活动开展经常,在社会治安综合治理中发挥重要作用。百分之七十以上的军民共建点评为县(团)级以上先进单位。

  (五)政策法规落到实处。认真贯彻执行党和国家有关国防建设和加强军政军民团结的政策、法律、规定,适应形势的发展,不断完善与之相配套的政策、法规。地方积极支持与配合部队完成军事训练、战备执勤、教学科研、国防施工等各项任务;军事设施得到有效保护;粮油水电等按质按量供应;转业复员军官、退役士兵、军队离退休干部、伤病残军人和随军家属得到妥善安置;军人及其家属的合法权益得到保障;兵员质量得到保证;义务兵家属优待和在乡老红军、老复员军人、革命伤残军人及烈属的抚恤补助得到落实。部队模范执行党和国家的政策法规,严格遵守群众纪律,尊重少数民族的宗教信仰和风俗习惯;认真落实总部规定的义务劳动日时间,积极支援国家经济建设和社会公益事业建设,做好扶贫帮困工作;奋勇参加抢险救灾,在保护国家利益和人民群众生命财产的斗争中发挥生力军和突击队作用;认真做好应付各种突发事件、维护社会稳定工作,为改革开放和现代化建设做出应有贡献。

  (六)军政军民关系融洽。地方党委、政府和人民群众爱护军队,尊重军人,关心部队建设。部队尊重政府,热爱人民,支持地方工作。军政军民互相关心,互相爱护,互相支持,亲如一家,无历史遗留问题,军地地界清晰,无重大军民纠纷。发生纠纷,军地领导主动出面,及时妥善解决。



  第十二条 全国双拥工作领导小组依据第十一条的规定,提出每届全国双拥模范城(县)评选命名的具体要求。

第三章 命名程序与权限





  第十三条 省级双拥模范城(县)由地级市(地区、自治州、盟)党委、政府、驻军推荐,经省、自治区、直辖市双拥工作领导小组审核,报省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)批准,同时报全国双拥工作领导小组备案。



  第十四条 省级双拥模范城(县)三年命名一次,除特殊情况外,应举行命名大会。具体命名时间由各省、自治区、直辖市确定。



  第十五条 全国双拥模范城(县)一般每三年命名一次,特殊情况可提前或延期。每次命名:由省、自治区、直辖市双拥工作领导小组按有关规定择优推荐。被推荐单位应符合本办法第十一条规定并获得省级双拥模范城(县)称号。



  第十六条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组推荐全国双拥模范城(县),要征求所在大军区的意见,经省、自治区、直辖市党委、政府和省军区(卫戍区、警备区)研究同意后,向全国双拥工作领导小组写出推荐报告,并附被推荐单位的事迹材料。



  第十七条 全国双拥工作领导小组办公室会同有关部门,对推荐命名的单位进行审核,提出初选意见,经全国双拥工作领导小组组长办公会审议后,提交全国双拥工作领导小组全体会议批准。



  第十八条 全国双拥模范城(县)由全国双拥工作领导小组发布命名决定,并举行命名大会。



  第十九条 对被命名的双拥模范城(县),授予奖匾,颁证书。

第四章 命名后的管理





  第二十条 双拥模范城(县)应以命名为新起点,坚持巩固、发展、提高的方针,不断研究新情况,解决新问题,总结新经验,取得新成绩。



  第二十一条 被命名的全国双拥模范城(县),每年年底应作出年度双拥工作报告和下年度双拥工作计划,并报省、自治区、直辖市双拥工作领导小组办公室。



  第二十二条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组,要适时对辖区内的全国和省级双拥模范城(县)进行检查,并将检查情况报全国双拥工作领导小组办公室,作为下一次评选全国双拥模范城(县)的重要依据。



  第二十三条 全国双拥工作领导小组办公室适时对全国双拥模范城(县)进行抽查,并视情通报抽查情况。t



  第二十四条 被命名为双拥模范城(县)的单位,工作无新的进展或出现问题的,省、自治区、直辖市双拥工作领导小组应及时给予帮助,查找薄弱环节,制定改进措施。



  第二十五条 双拥模范城(县)出现政策法规不落实或重大军民纠纷,应在及时纠正和妥善处理的同时,将情况报全国双拥工作领导小组办公室。对隐情不报或不及时采取措施解决的,给予通报批评;严重影响军政军民团结的,按命名权限撤销其“双拥模范模范城(县)”荣誉称号。

第五章 附则




  第二十六条 本办法由全国双拥工作领导小组办公室负责解释。



  第二十七条 省、自治区、直辖市双拥工作领导小组可依据本办法制定实施细则。



  第二十八条 本办法自颁发之日起施行,1993年颁发的《双拥模范城(县)命名管理办法》同时废止。

浙江省印章刻制治安管理办法

浙江省人民政府


浙江省印章刻制治安管理办法

省政府令第225号


《浙江省印章刻制治安管理办法》已经省人民政府第77次常务会议审议通过,现予公布,自2007年1月1日起施行。

二○○六年九月三十日

浙江省印章刻制治安管理办法

  第一条为加强对印章刻制的治安管理,防止利用印章刻制进行违法犯罪活动,根据有关法律、法规,结合本省实际情况,制定本办法。

  第二条本省行政区域内各类印章刻制的治安管理,适用本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。

  第三条本办法所称公章,是指国家机关、社会团体、企业事业单位、民办非企业单位、基金会或者其他组织及其内设机构、派出机构、议事协调机构、非常设机构和个体工

  商户、村(居)民委员会(以下统称单位或者机构)的规范名称章,以及冠以规范名称的合同、财务、税务、发票、审验等专用章。

  第四条本省对公章实行印章治安管理信息系统统一管理制度。

  第五条从事公章刻制业务,应当符合下列条件:

  (一)有固定的场所,并设有单独的公章刻制间及存放成品公章的保管库房或者保险柜;

  (二)有与印章治安管理信息系统要求相适应的资金、设备和技术能力;

  (三)有健全的安全、治安管理制度。

  第六条从事公章刻制业务,必须向所在地县级以上人民政府公安部门提出申请,经审查符合条件的,领取《特种行业许可证》,并依法取得工商行政管理部门核发的营业执照后,方可营业。

  从事私章刻制业务的经营者,应当在取得营业执照之日起十日内将字号名称、经营地址、负责人等情况报送县级以上人民政府公安部门备案。

  第七条需要刻制公章的单位或者机构,应当将单位或者机构设立的批准文件、登记证书和要求刻制公章的证明,以及载明公章的名称、形状、规格尺度、材质、使用的文字和字体、排列的方法及其顺序等内容的材料,报所在地县级以上人民政府公安部门,经公安部门对上述材料以及是否已刻公章等情况核实并将信息录入印章治安管理信息系统,由该单位或者机构委托的公章刻制经营单位刻制。

  需要跨省、市、县刻制公章的单位或者机构,须持单位或者机构所在地县级以上人民政府公安部门出具的证明和前款规定的有关材料,向刻制地县级以上人民政府公安部门办理刻制公章手续。

  第八条公章刻制经营单位刻制公章,必须遵守下列规定:

  (一)按公安部门核实的、通过印章治安管理信息系统传输的内容刻制公章,并将刻制公章的名称、数量、取章人姓名、取章日期等内容存入印章治安管理信息系统备查。

  (二)承制的公章只限本单位工作人员在营业工场内刻制,不得转让、外加工刻制;刻制人员应当按照规定的式样、数量、规格制作公章,符合国家规定的印章质量规范;成品应当严格保管,不得自行留样、仿制。

  (三)不得以未经公安部门核实和信息登录的材料刻制公章。

  公章刻制经营单位发现其他印章刻制经营单位违反前款规定刻制公章的行为,应当及时报告公安部门。

  第九条单位或者机构的规范名称章只准刻制一枚;合同、财务、审验等专用章可以刻制多枚,但每一枚必须用阿拉伯数字区别。

  国家机关、社会团体、企业事业单位、民办非企业单位和基金会可以另刻制钢质规范名称章一枚。

  第十条因单位或者机构名称变更或者公章损坏,需要重新刻制公章的,按照本办法第七条的规定重新办理刻制手续;新公章刻制后,原有公章作废,并予以封存或者销毁。

  公章被抢、被盗或者因其他原因丢失的,应当立即向原办理刻制公章材料核实的公安部门如实报告,并在所在地设区的市以上公开发行的报纸上声明原公章作废;需要重新刻制的,凭作废声明按照本办法第七条的规定办理刻制手续。

  重新刻制的公章应当与原公章有明显的区别。

  第十一条单位或者机构需要刻制专门用于公务事项的法定代表人、负责人、财务人员等有关人员印章(包括签名章)的,凭居民身份证和单位证明函到公章刻制经营单位刻制。公章刻制经营单位应当对刻章的有关材料登记造册备查。

  单位或者机构应当对前款规定的有关人员印章加强规范管理,有关人员调离岗位时应当予以收缴。

  第十二条公章刻制经营单位改变字号名称、经营地址、负责人的,应当依法向工商行政管理部门办理变更登记,并向原办证的公安部门办理《特种行业许可证》变更手续;

  歇业或者因其他原因终止经营的,应当向原办证的公安部门办理《特种行业许可证》注销手续,并依法向工商行政管理部门办理注销登记。

  私章刻制经营单位改变字号名称、经营地址、负责人的,应当在向工商行政管理部门办理变更登记之日起十日内报所在地县级以上人民政府公安部门备案。

  不得涂改、倒卖、出租、出借《特种行业许可证》或者以其他形式非法转让公章刻制经营许可。

  第十三条公安部门对印章刻制治安管理履行下列职责:

  (一)对申请从事公章刻制业务的单位进行审核,符合条件的,核发《特种行业许可证》;

  (二)办理刻制公章有关材料的核实、信息登录以及印章刻制经营单位的有关备案事项;

  (三)建立印章治安管理信息系统的日常管理制度,确保信息系统正常运行,并为公众提供有关信息查询服务;

  (四)指导、监督印章刻制经营单位建立和落实印章刻制安全、治安管理制度;

  (五)依法处理违反印章刻制治安管理的行为。

  第十四条有下列行为之一的,县级以上人民政府公安部门按以下规定处理:

  (一)违反本办法第六条第一款规定,非法从事公章刻制业务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚。

  (二)公章刻制经营单位经核准开业后,擅自改变相关设施、设备或者拒不落实安全、治安管理制度,致使其不符合本办法第五条规定的条件的,责令限期改正;逾期不改

  正的,处一千元以上五千元以下的罚款;情节严重的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定,吊销《特种行业许可证》。

  (三)印章刻制经营单位违反本办法第六条第二款和第十二条第一款、第二款规定,不向公安部门办理变更、注销或者备案手续的,处警告或者二百元以上一千元以下的罚款,并责令补办相关手续。

  (四)需刻制公章单位或者机构提供虚假材料以及采取其他欺骗手段刻制公章的,处一千元以上二千元以下的罚款,并对其负责人或者直接责任人员处五百元以上一千元以下的罚款。

  (五)公章刻制经营单位违反本办法第八条第一款、第十二条第三款规定的,责令改正,并处五千元以上三万元以下的罚款;情节严重的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定,吊销《特种行业许可证》。

  第十五条违反本办法规定刻制的公章,由县级以上人民政府公安部门予以收缴。

  第十六条违反本办法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十七条本办法所称公章刻制经营单位,是指已取得《特种行业许可证》,可以从事公章刻制业务的企业和个体工商户。

  本办法所称印章刻制经营单位,包括公章刻制经营单位和从事私章刻制业务的经营者。

  第十八条本办法自2007年1月1日起施行。1991年1月4日经省人民政府同意,由省公安厅发布的《浙江省刻字业治安管理办法》同时废止。