略 论 盗 窃 罪
重庆市大足县人民检察院研究室 陈娅
我国宪法总纲、刑法总则第2条，将保护公私财产作为一项重要任务加以规定。社会实践表明，侵犯财产的犯罪案件在全部刑事案件中所占的比例最大，其中盗窃罪案件所占比例也呈上升趋势。盗窃行为的多发性，盗窃手段的多样性，盗窃发生的隐蔽性等，给人们的社会生活带来了不安定的因素，对社会的正常生产生活秩序产生了不良的影响。因此，为了最大限度地起到惩罚犯罪、预防犯罪的目的，新《刑法》将1979年刑法规定在一个条文中的盗窃、诈骗、抢夺罪分为三个独立的条文，在第二百六十四条对盗窃罪从定罪到量刑档次都作了明确规定。这样，不仅使社会上客观存在的盗窃犯罪受到应有的制裁，而且更有利于我们同盗窃犯罪作斗争，从而维护社会政治稳定和公序良俗。
一、本罪的概念和特征
（一）概念
它是指以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次盗窃公私财物的行为。
（二）本罪的四个主要特征
1、侵犯的客体是公私财物的所有权。本罪侵犯的对象是公私财物，即国家、集体所有或者公民个人所有的各种财物。这里的“财物”，具有以下特点：（1）财产本身必须是具有一定的经济价值的物品。（2）从财物的形态上看，主要是有形的物品，但盗窃电力、煤气、天然气、热气、冷气等虽属无形财产，因其本身既有经济价值，又有使用价值，而且能为人们所掌握和控制，因此亦构成盗窃罪。（3）人们能够控制和享有。否则，即使具有经济价值，而不能为人们所控制，也不能视为盗窃意义上的财产，例如无线电波等。但是，盗窃他人长途电话帐号、盗接他人通信线路，造成损失，数额较大的，也应以盗窃罪定罪处罚。刑法第265条就明文规定，以牟利为目的，盗接他人通信线路，复制他人电信码号或者明知是盗接、复制的电信设备、设施而使用的，依照本法第264条即盗窃罪的规定定罪处罚。（4）一般是动产。不动产不能成为本罪的对象，但与不动产可以分离，而又不丧失原物价值的附着物，如盗窃房屋上的瓦、门、窗，土地上生长的零星树木、庄稼、果实等，仍可成为本罪的对象，数额较大的，也应构成盗窃罪。（5）依照刑法的有关规定，盗窃某些特定的对象，构成其他犯罪的，应按刑法分则的有关规定处罚。如盗窃枪支、公文、证件、印章等，因此应根据刑法关于盗窃这些特定物品的具体规定分别定罪处罚。
2、客观方面表现为行为人实施了秘密窃取数额较大的公私财物或者多次盗窃的行为。具体讲必须同时具备以下两个要件：
（1）行为人实施了秘密窃取公私财物的行为。“秘密窃取”是指行为人采取其主观上认为不会被财物的所有人、保管人或者经手人发觉的方法，暗中窃取，从而取走财物。其主要特征有：首先，秘密窃取是指取得财物时没被发觉，暗中进行。如果取财是在暗中进行的，但将财物窃取到手后被发现，尔后公开携赃逃跑的，仍应定盗窃罪。如果是使用骗术，转移被害人的视线，在其未发觉的情况下窃取财物的，也应定盗窃罪。其次，秘密窃取是针对财物的所有人、保管人而言，而不是指其他人。即使窃取财物被其他人发现，但只要是乘被害人不知觉取走财物的，仍为盗窃罪。最后，秘密窃取是行为人自以为没有被财物的所有人、保管人发觉。如果行为人在窃取财物时，事实上被害人已经发觉，但以为是秘密而将财物窃走的，仍构成盗窃罪。如果行为人当时明知被害人发觉，继续将财物取走的，行为已具有公然性，因而应定为抢夺罪。
秘密窃取，是盗窃罪的本质特征，也是其区别其他财产性犯罪的关键。例如：
盗窃罪与抢劫罪这一侵犯财产性犯罪就有明显区别。刑法第269第规定，犯盗窃罪，为窝藏赃物、抗拒抓捕或者毁灭罪证而当场使用暴力或以暴力相威胁的，按照抢劫罪定罪处罚。依照刑法第263条的规定，抢劫罪是指以暴力、胁迫或者其他方法直接危害财物所有人或者经手人、看护人、保管人，公然劫掠其控制下的财物的行为。两罪在主观方面、主体方面是相同的，最大的区别就正表现在犯罪的客观方面，即：盗窃罪是在财物控制人不备的情况下，以秘密窃取的方式将其财物拿走，因而表现出行为的秘密性；而抢劫罪则是以暴力、胁迫或其他方法直接从财物控制人手中劫取财物，所以表现出行为的强制性、公开性和当场性。对于盗窃转化为抢劫的，则应特别强调抢劫犯罪的“当场性”，即行为人使用暴力、胁迫或者其他人身强制方法的当时、当地就劫走或迫使被害人交出财物，两个行为当场完成，一般没有时间间隔。因为抢劫行为是同时地、不可分割地侵犯了财产所有权和人身权这两个客体。但对“当场”的理解不能过于狭窄，暴力、胁迫或者其他方法与取得财物之间虽持续一段时间，也不属于同一场所，但从整体上看行为并无时间间断的，也应认定为当场取得财物。当然，就具体的案例还得对“当场性”进行深入的分析。如卢某以暴力手段引开他人窃取财物案。
被告人卢某，男，下岗工人。被告人卢某下岗之后百无聊赖参与赌博输钱后，遂生盗窃念头，于1997年11月3日晚8时许，窜到郊区某建筑工程公司住宅工地，见该工地值班室内放有铜条、铅块，便想行窃。但见室内有值班员唐某坐在床上看电视，无法下手。他见工地周围无住户，即心生一计，想把值班员引开后再行盗窃，便突然冲进值班室内，乘唐不备，朝唐的头、面等部位猛击10多拳，致唐头部流血，右眼红肿。唐某连呼救命，卢即逃离值班室外躲藏观察。约5分钟后，卢某窥到唐从值班室出来向镇政府走去，估计唐去报案，便立即进入工地值班室，发现唐某桌上放着的新电视机，而铜条、铅块等太重，又值不了几个钱，遂抱起建筑公司前日花2000元为值班室买的电视机迅速逃离，销赃获款890元。后被抓获归案。
本案中，卢某取得他人财物的行为本身，从本质上看仍具有“秘密性”，而不具备抢劫罪的公开性、暴力性和当场性，尢其是不具备后者。因为：
就被告人卢某的主观故意而言，他虽然对财物看管人唐某实施了暴力，但在实施暴力前，他只有盗窃的念头。当窥见值班室内有铜条、铅块可偷，但因为有人值班而无法下手，于是产生使用打击并引开值班员再行盗窃之念，但其主导思想仍是盗窃。对值班员实施暴力，只是为盗窃制造条件，而非为了抢劫，即不具备抢劫的故意。
就被告人卢某的客观行为而言，他将值班员打伤之后，并未当着值班员的面，在值班员尚未离开时自己当场强行劫取财物，也未强令值班员唐某当场交出财物。
卢某击伤值班员后，立即逃离打人现场，躲藏窥视，待值班员离去报案时，再乘机盗窃。故他非法占有财物的手段不是在实施暴力的情况下公然地、直接地抢劫，而是以实施暴力制造条件，使财物看管人离开后非当场性地秘密窃取。虽然卢某实施暴力与劫走财物的行为之间间隔时间很短，但正是在这么短的时间内，被害人唐某离开了现场，由此使抢劫犯罪行为特征中的当场性丧失， 卢某有时间从容地进行秘密窃取的犯罪活动而非抢劫活动。
再如，盗窃罪与诈骗罪这一侵犯财产的犯罪也有明显的区别。刑法第266条规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。二者在侵犯的客体、犯罪主体、犯罪的主观方面都是相同的，区别主要表现在犯罪的客观方面。从客观上看，盗窃罪的行为是秘密窃取他人占有的财物，这窃取是使用非暴力胁迫手段，违反财物占有人的意志，将财物转移为自己或第三者占有。而诈骗罪首先要求行为人实施虚构事实、隐瞒真相，从而使被害人陷入错误的行为。欺诈行为使对方陷入错误，对方产生的错误认识也是行为人的欺诈行为所致，即使对方在判断上有一定的错误也不妨碍欺诈行为的成立。在欺诈行为与对方处分财产之间，必须介入对方的错误认识。如果对方不是因为认识错误而处分财产，就不成立诈骗罪。如陈某以假项链换取真项链案。
被告人陈某，女，河南南阳市人，小学教师。被告人陈某在广州买得假金项链一条，于1998年3月15日来到上海。当天她在上海商场金店，见柜台里放有一条重14.09克、价值人民币1600.30元的金项链，与她买的假金项链式样相同，遂产生以假换真的邪念。她随即到黄浦商业大厦买得金坠一个，签字笔一支，并将金坠的重量标签涂改为14.09克系在假金项链上，然后又返回上海商场金店，以挑选金项链为名，乘售货员不备，用自己的假金项链换了上述真金项链。次日，陈将金项链卖掉，获赃款1000元。尔后，陈又前往广州买得假金项链11条、假金戒指9枚及涂改液物品，于同年3月26日返沪。3月28日陈再次来到上海商场金店，采用上述手段，以假换真换得一条重11.09克，价值1218.30元的金项链。当天，陈又以同样手段调换一条重19.78克，价值2213.90元的金项链时，被售货员发觉，当场将其抓获。案发后，陈某认罪态度尚好，能积极退还赃款。
在一般情况下，盗窃罪与诈骗罪之间，只要严格按照各自的犯罪构成标准进行界定，并不难区分。但是，社会现象错综复杂，有些犯罪行为人在盗窃犯罪活动中可能有欺诈行为（如本案），有些犯罪分子在诈骗活动中也有秘密行为，判定其犯罪活动是诈骗罪还是盗窃罪，主要是看行为人非法占有财物时起关键作用的手段是什么，如果起关键作用的手段是秘密窃取，就应定盗窃罪；如果起关键作用的手段是实施骗术，就应定诈骗罪。
本案被告人陈某在偷换金项链过程中，虽然实施了欺骗行为，把金坠的重量标签加以涂改，系在假金项链上，以假乱真。但她这种欺骗行为只是为其秘密窃取金项链打掩护，在非法占有金项链的过程中并不起关键作用。因为售货员不全因为她的这种欺诈行为就陷于错误，，“自愿”将金项链交给她，她之所以获得金项链，主要是她以挑选金项链为名，乘售货员不备自行窃取和调换的。所以，后一行为即自行窃取和调换才是陈某犯罪目的得逞的关键。因此，对陈某的行为只能定盗窃罪而不能定诈骗罪。
又如，盗窃罪与侵占罪亦是侵犯财产性质的犯罪，二者却也有明显的区别。刑法第270条规定，侵占罪是指以非法占有为目的，将自己代为保管的他人财物或者将他人的遗忘物、埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为。盗窃罪与侵占罪的主要区别表现在客观方面。侵占罪在客观上表现为将自己代为保管的他人财物或将他人的遗忘物非法占有己有，数额较大，拒不交出的行为。拒不交出，即包括承认本人获取遗忘物而不交出，同时还包括拒不承认获取了他人的遗忘物而不交出，也包括将自己合法持有的他人财物非法转归自己所有，拒不退还。盗窃罪与侵占罪的区分，在理论上不难理解，但司法实践中却容易混淆，如于某非法占有他人遗忘之财物案。
被告人于某，男，某公司职员。1998年1月2日中午，于某到某储蓄所存款。此时王某也正在办理存款业务。王某在小桌上填完存款凭证后转身到3米外的窗口交款，将一个装有1万元国库券的信封遗忘在桌子上。于某进入储蓄所，也坐在小桌上填存款凭证，见手边有个信封，翻开一看里面装一迭国库券，遂按在手下，趁他人不备揣入裤袋。这一动作被储蓄所的保安看见，但以为是于某本人的物品，因此没有过问。王某办完存款手续，发现装有国库券的信封不在手头，马上到小桌上找，不见，于是王某问保安、储蓄所柜台工作人员及于某是否发现一个装有国库券的信封，众人均说未见。王某怀疑自己记忆有误，可能忘在公司办公室里，就回办公室去找，不见。又返回储蓄所寻找，当于某走出储蓄所大门时，保安员还拦住于某问刚才装进裤袋的物品是否自己的，于某答是本人物品。久寻不到，保安员带王某看监控录像带，发现是于某获取信封并装入裤袋，遂报警将于某抓获。
侵占与盗窃是两种不同的行为。侵占的特点是某一财物不在所有人或保管人控制之下而非法据为己有，而盗窃的特点是采取秘密窃取的手段将处于财物所有人或保管人控制之下的财物据为己有。因此，某一财物是否已经不在他人控制之下，就成为区分侵占罪与盗窃罪的关键。
在本案中，于某的行为是定盗窃罪还是定侵占罪，就要看王某的财物是否已经丧失控制。笔者认为，王某虽然暂时遗忘，但由于只是一转身的功夫，距离财物时间和空间都十分接近，不能认为已经丧失了对财物的控制。于某趁王某不备，将王某财物隐匿并非法据为己有，其行为符合盗窃罪的特征，应予认定为盗窃罪。
（2）盗窃公私财物必须是“数额较大”或者“多次盗窃”的。即秘密窃取公私财物的行为必须达到数额较大的程度，或者是个人盗窃数额虽不够“较大”，多次秘密窃取的行为也构成本罪。所谓“数额较大”，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部1998年3月26日《关于盗窃罪数额认定标准问题的规定》中的规定，个人盗窃公私财物，“数额较大，”以500元至2000元为起点。最高人民法院1998年3月10日《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1项规定：个人盗窃公私财物价值人民币500元至2000元以上的，为“数额较大，”该条第2款还指出：各省、自治区、直辖市高级人民法院可根据本地区经济发展状况，并考虑社会治安状况，在上述数额幅度内，分别确定本地区执行的“数额较大”的标准。关于被盗物品数额的计算方法，参照上述高法1998年3月10日的司法解释第5条的规定计算。所谓“多次盗窃，”根据上述高法的司法解释第4条的规定，对于一年内入户盗窃或者在公共场所扒窃三次以上的，应当认定为“多次盗窃，”以盗窃罪定罪处罚。
新刑法的这些规定，比1979年刑法对盗窃罪单纯数额犯的规定更为合理。同时新刑法取消了1979年刑法第152条规定的惯窃罪，但补充规定了多次盗窃构成犯罪不受数额的限制。故在司法实践中，只能将惯窃行为作为情节严重的盗窃罪的一种情形加以考虑。刑法的这一修改，改变了原刑法构成盗窃罪只能单纯以数额为标准的缺陷，对打击数额虽未达到较大标准，但多次盗窃的行为将起到积极作用。
3、本罪犯罪主体是一般主体。即年满16周岁并具有刑事责任能力的自然人都可以构成本罪。已满14周岁不满16周岁的人虽然根据1979年刑法的规定可以构成惯窃罪，但1997年刑法取消了惯窃罪罪名，因此，不满16周岁的人实施了盗窃行为不构成犯罪。
4、本罪在主观方面只能由故意构成，并且具有非法占有的目的。不具有这一特定目的，不能构成本罪，如未经物主同意擅自借用其物，用毕后即归还的，因不具有非法占有的目的，故不构成本罪。“非法占有”是指将公私财物窃离原来的场所或使之脱离物主的控制，而实际置于行为人的控制之下。至于非法占有是为了自己，为了第三人，还是为了小集体，均不影响盗窃罪的成立。盗窃罪的故意内容是：行为人明知其所要窃取的是国家、社会、集体或他人的财产，其窃取行为必然会给国家、社会、集体或他人造成经济损失，但为了达到自己非法占有的目的，而希望这种结果的出现。可见其故意内容包括三层含义：（1）行为人明确地意识到其窃取行为的对象是他人的财物，即不属于自己的公私财物；（2）行为人明知其窃取行为会给他人造成经济损失，而故意希望这种结果的发生；（3）行为人在其主观故意的支配下，对实现其非法占有目的的行为方式----秘密窃取作出明确的选择。
二、对本罪的认定
（一）划清罪与非罪的界限
主要注意几个方面的问题：
1、盗窃罪与一般盗窃行为的罪限。其区分有数额和次数两个可供选择的标准，只要具备了数额较大或多次盗窃其中之一的，就构成盗窃罪，否则，只是一般违法行为。
一般说，个人盗窃数额达到“较大”或者多次盗窃的，就可以成立本罪。然而实际中盗窃案件的情况十分复杂，其发案数属刑事案件之首。为了正确把握罪与非罪的标准，在审理盗窃案件时，应当根据案件的具体情形认定盗窃罪的情节。根据最高人民法院1998年3月10日《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，一方面盗窃公私财物接近“数额较大”的起点，具有下列情节之一的，可以追究刑事责任：（1）以破坏性手段盗窃造成公私财物损失的；（2）盗窃残废人、孤寡老人或者丧失劳动能力人的财物的；（3）造成严重后果或者具有其他恶劣情节的。另一方面盗窃公私财物虽已达到“数额较大“的起点，但情节轻微，并具有下列情节之一的，可不作为犯罪处理：（1）已满16周岁不满18周岁的未成年人作案的；（2）全部退赃、退赔的；（3）主动投案的；（4）被胁迫参加盗窃活动，没有分赃或者获赃较少的；（5）其他情节轻微、危害不大的。
2、把盗窃自己家里或近亲属财物的行为与社会上的盗窃罪区别开来。这里所指的“盗窃自己家里”的财物，主要指偷窃共同生活的近亲属的财物，也包括偷窃共同生活的其他非近亲属的财物。共同生活的近亲属的财物和非近亲属的财物不等于本人的财物，但又与非共同生活的其他人的财物有所区别。这里所指的“盗窃近亲属”的财物，是指盗窃共同生活在一起的“近亲属”的财物。所谓“近亲属”，按照我国刑诉法第82条第6项的规定，是指夫、妻、父、母、子、女、同胞兄弟姊妹。由于行为人与近亲属之间存在着特殊的关系，因此，在处理这类盗窃案件时应当有别于社会上普通盗窃案。最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第4项规定：“偷窃自己家里的财物或者近亲属的财物，一般可不按犯罪处理；对确有追究刑事责任必要的，处罚时也应与社会上作案的有所区别。”但是，如果行为人盗窃恶习太深，屡教不改，盗窃数额巨大，甚至勾结外人共同盗窃家庭及亲属财物，严重影响到家庭及亲属安宁，家庭其他成员或者被害亲属坚决要求追究刑事责任的，应当依法追究刑事责任。
3、盗窃罪与买赃自用的界限。与盗窃事先并无通谋，为贪图便宜或者方便，明知是赃物而购买自用的，应无偿追缴赃物，买主不构成犯罪；但买赃自用情节严重的，也可以按销赃罪定罪处罚。确实不知是赃物而购买自用的，应由罪犯承担损失，买主不构成盗窃罪，也不构成窝赃罪或者销赃罪，因为其行为不具有犯罪的性质。
4、行为人误将公私财物当作自己的财物拿走，或未经物主同意，擅自借用其物或私自挪用代为保管的他人钱物，用后归还等情况，因不具有非法占有的目的，不构成盗窃罪。
（二）正确认定既遂与未遂
盗窃罪既遂与未遂的界定，对于定罪和量刑均有十分重要的意义。例如，盗窃未遂，谈不上数额较大，实际社会危害性也很小的，可以认为是情节显著轻微而不构成犯罪；但是如果以珍贵文物等重要的数额巨大的财物为盗窃对象，因其社会危害性大，也应认定盗窃罪（未遂）。
在区分标准上，应坚持以盗窃罪的构成要件是否齐备为标准，但在有些情况下，盗窃罪既遂与未遂较难区分，这就需要一定的标准。在具体把握上笔者赞成“失控说”，即应当以盗窃行为人的盗窃行为是否使公私财物的所有人、保管人失去了对该财物的实际控制，区分盗窃罪的既遂与未遂。凡是由盗窃的财物已经脱离了公私财物的所有人、保管人的实际控制，即为既遂；如果窃取的财物实际仍在财物所有人、保管人的控制之下，即为未遂。因为盗窃罪是对公私财物所有权的侵犯，盗窃行为人通过其所实施的盗窃行为，使公私财物的所有人或保管人失去了对公私财物的合法控制，才能侵犯公私财物的所有权。
根据最高人民法院《关于审理盗窃案件具有应用法律若干问题的解释》第1条第2项的规定：“盗窃未遂，情节严重，如以数额巨大的财物或者国家珍贵文物等为盗窃目标的，应当定罪处罚。”如潜入银行金库、博物馆等处作案，虽未得逞，因盗窃目标数额巨大，盗窃目标极为重要，一旦盗窃得逞，会使公私财产遭受巨大损失，属于情节严重的盗窃犯罪，应当追究其盗窃罪（未遂）的刑事责任。
三、本罪的刑事责任
根据刑法第264条的规定，盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处3年以下有期徒刑、拘役或管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或者没收财产；有下列情形之下的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产：（一）盗窃金融机构，数额特别巨大的；（二）盗窃珍贵文物，情节严重的。
最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定，上述所谓“盗窃金融机构”，是指盗窃金融机构的经营资金、有价证券和客户的资金等，如储户的存款、债券、其他款物，企业的结算资金、股票，不包括盗窃金融机构的办公用品、交通工具等财物的行为。该《解释》第9条第3款规定了“盗窃珍贵文物，情节严重的”主要是指盗窃国家一级文物后造成损毁、流失，无法追回；盗窃国家二级文物三件以上或者盗窃国家一级文物一件以上，并具有下列情形之一的：1、犯罪集团的首要分子或者共同犯罪中情节严重的主犯；2、流窜作案危害严重；3、累犯；4、造成其他重大损失的。该《解释》规定了上述“数额巨大”的标准，一般是指个人盗窃公私财物价值人民币5000元至20000元以上的。“数额特别巨大”一般是指个人盗窃公私财物价值人民币30000元至100000元以上的。
至于“其它严重情节”、“其他特别严重情节”的问题，该《解释》第6条第3项规定，盗窃数额达到“数额较大”或者“数额巨大”的起点，并具有下列情形之一的，可以分别认定为“其他严重情节”或者“其他特别严重情节”：1、犯罪集团的首要分子或在共同犯罪中情节严重的主犯；2、盗窃金融机构的；3、流窜作案危害严重的；4、累犯；5、导致被害人死亡、精神失常或者其他严重后果的；6、盗窃救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济、医疗款物，造成严重后果的；7、盗窃生产资料，严重影响生产的；8、造成其他重大损失的。
新刑法与旧刑法的差异，最主要体现新刑法顺应时代的发展要求，在对盗窃罪进行修改时限制了死刑的范围。1979年制定的刑法，对盗窃罪没有规定死刑，1982年全国人大常委会制定的《关于严打严重破坏经济的犯罪的决定》对盗窃罪增加了死刑的规定。实践证明，增加死刑规定，对于打击盗窃犯罪，震慑犯罪分子发挥了作用，但实践中，也有相当一部分用得不尽适当，适用面偏宽偏大，产生了一些副作用。针对这些情况，新刑法严格限制了死刑的适用范围，即除第264条规定的两项情形外，对盗窃罪的最高刑只到无期徒刑。
城市商品房预售管理办法
建设部
城市商品房预售管理办法
1994年11月15日，建设部
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正式建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；
城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，承得《商品房预售许可证》。
第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）开发经营企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）工程施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料；
（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。
需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
第十二条 预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。
（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
（三）未按规定办理备案和登记手续的。
第十四条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十五条 本办法由建设部负责解释。
第十六条 本办法自1995年1月1日起施行。
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| 商品房预售许可证 商品房预售许可证 |
| ( )房预售证第 号 FOWARD SELL LICENCE FOR COMHODIFY HOUSE |
| (存 根) 预 ( )房预售证第 号 |
| ------------------------------ RO. FTSZD: |
| | 售 房 单 位 | | ( )预外销证第 号 |
| |---------------------|------| 许 售房单位: RO. YWXZD: |
| | 项 目 名 称 | | SELLER: |
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| | 房屋座落地点 | | 项目名称 预售总建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| PROJECT NAME: TOTAL CONSTRUTION AREA: SQUARE METERS, SETS |
| | 房屋用途性质 | | 其中外销建筑面积: 平方米, 共 套 |
| |---------------------|------| 房屋座落地点: AREA FOR OVERSEAS SELL SQUARE METERS, SETS |
| | 预 售 对 象 | | 字 LOCTION: |
| |---------------------|------| |
| | 预售总建筑面积 | | 房屋用途性质: |
| |---------------------|------| USAGE: |
| | 外销建筑面积 | | 商品房屋公开预售 |
| |---------------------|------| 预售对象: COMMODITY HOUSEIS ALLOWED FOR FORWORD SELL |
| | 建设用地规划许可证号| | BUTER: |
| |---------------------|------| |
| | 土地使用权证号 | | 第 |
| |---------------------|------| |
| | 建设工程规划许可证号| | 经审查, 批准以上所列 |
| |---------------------|------| AFTER EXAMINATION, THE ABOVE MENTIONED |
| | 已完成总投资25%以上 | | |
| | 的证明材料 | | 号 |
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| 经办人: |
| 发 证 机 关 发证机关 |
| 一九九 年 月 日 |
| 一九九 年 月 日 |
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